Wat is mijn maximale hypotheek?

Je maximale hypotheek is het hoogste bedrag dat je volgens de wettelijke leennormen mag lenen voor een woning. Maar er zijn eigenlijk drie bedragen die ertoe doen: wat volgens de normen mag, wat je bij een geldverstrekker werkelijk krijgt, en welke maandlast comfortabel voelt. Die drie lopen zelden gelijk. Wil je meteen een indicatie, gebruik dan de rekentool. Hieronder lees je wat zo’n uitkomst waard is.

Hoe wordt jouw maximale hypotheek berekend?

Twee grenzen bepalen samen wat je mag lenen. De laagste van de twee wint.

Loan-to-income (LTI) is de verhouding tussen je lening en je inkomen. Je toetsinkomen en de rente bepalen welk deel van je bruto inkomen je aan hypotheeklasten mag besteden. Dat percentage heet de woonquote en wordt jaarlijks vastgesteld door het Nibud. Bij een toetsinkomen van 60.000 euro en 4% rente kun je ruwweg 270.000 tot 310.000 euro lenen.

Let daarbij op de toetsrente. Zet je je rente korter dan tien jaar vast, dan rekent de bank niet met jouw rente, maar met 5%. Je leent dan vaak minder dan je verwacht.

Loan-to-value (LTV) is de verhouding tussen je lening en de taxatiewaarde van de woning. In Nederland leen je daar maximaal 100% van. Kost het huis 350.000 euro, dan is dat je harde plafond, hoe hoog je inkomen ook is. Ga je verduurzamen, dan mag je tot 106%.

Welke factoren bepalen hoeveel je mag lenen?

• Partnerinkomen: koop je samen, dan tellen beide inkomens tegenwoordig volledig mee.
• Studieschuld: sinds 2024 telt je werkelijke DUO-maandlast, niet je oorspronkelijke schuld. Betaal je 100 euro per maand, dan rekent de bank met zo’n 120 euro. Melden is verplicht.
• Energielabel: label A of B geeft 10.000 euro extra leenruimte, de hoogste labels tot 40.000 euro.
• Overige verplichtingen: private lease, een persoonlijke lening of een roodstandlimiet drukken je ruimte direct.
• Dienstverband: vast salaris telt het zwaarst. Bonussen en zzp-inkomen worden kritischer bekeken.

Hoe beïnvloedt je salaris je maximale hypotheek?

Stel: je verdient 45.000 euro bruto, hebt geen schulden en de rente staat op 4%. Je LTI-ruimte ligt tussen de 200.000 en 220.000 euro. Kost de woning 240.000 euro, dan ligt je LTV-plafond daarboven. De laagste wint, dus ongeveer 210.000 euro. De rest komt uit eigen geld.

Koop je samen, dan verschuift het beeld. Op alleen jouw inkomen van 45.000 euro leen je zo’n 200.000 tot 220.000 euro. Komt daar een partner bij met een inkomen van 25.000 euro, dan loopt je leenruimte op naar 310.000 tot 340.000 euro. Betaalt die partner 100 euro per maand af aan DUO, dan houd je ongeveer 120 euro per maand minder ruimte over. Heeft de woning energielabel A, dan komt er nog eens 10.000 euro bij. En kost de woning 340.000 euro, dan ligt je LTV-plafond ook op 340.000 euro.

Het partnerinkomen is hier veruit de grootste knop. Let ook op de bandbreedtes: een tool die exact 327.842 euro toont, suggereert meer zekerheid dan er is.

Waarom geeft elke hypotheekcalculator een ander bedrag?

Vul dezelfde gegevens in bij drie rekentools en je krijgt drie verschillende uitkomsten. Soms scheelt dat tienduizenden euro’s. Dat komt doordat tools andere aannames doen over de rente, de rentevaste periode, de hypotheekvorm, NHG en het energielabel. En doordat geen enkele tool het acceptatiebeleid van de geldverstrekker kent.

Een rekentool geeft je een richting, geen uitkomst. Bij een eigen bedrijf, een wisselend inkomen of een naderend pensioen loopt het verschil het hardst op.

Wat is het verschil tussen bruto en netto hypotheekruimte?

Je maximale hypotheek is niet je maximale koopsom. Notaris, taxatie en overdrachtsbelasting financier je niet mee. Reken op 3 tot 5% van de koopsom aan kosten koper, uit eigen geld. Je koopsom is dus je maximale hypotheek plus je eigen geld, min die kosten.

Kijk daarnaast altijd naar je maandlast, bruto én netto na hypotheekrenteaftrek. Een leenbedrag zonder maandlast zegt weinig. Lees hier hoeveel eigen geld je nodig hebt.

Maximaal lenen is niet hetzelfde als verstandig lenen

Het hoogste bedrag dat mag, is niet automatisch het bedrag dat past. Naast rente en aflossing betaal je namelijk ook voor onderhoud, energie, verzekeringen, gemeentelijke belastingen en soms een VvE-bijdrage. En je maandlast kan stijgen zodra je rentevaste periode afloopt.

Bepaal daarom eerst welke maandlast comfortabel voelt, inclusief ruimte om te sparen. Reken van daaruit terug naar een leenbedrag.

Wat heb je aan een maximale hypotheek zonder zekerheid?

Terug naar die drie bedragen. Wat volgens de normen mag, reken je zelf uit. Wat comfortabel is, bepaal je zelf. En wat overblijft, is wat je werkelijk krijgt. Dat weet alleen een geldverstrekker.

Mortgage2Go draait die volgorde om met de Pre-Checked Hypotheek. Je hypotheek wordt vóór je huizenjacht inhoudelijk getoetst en goedgekeurd door een Nederlandse bank, op basis van je echte documenten. Geen aannames, maar een officieel certificaat met een gegarandeerd leenbedrag. Je bod is daarmee net zo sterk als dat van een koper die contant betaalt.

Het certificaat is er vaak binnen 24 uur en de intake is gratis en vrijblijvend. Er geldt wel een inkomensdrempel van 70.000 euro bruto per jaar. In de veelgestelde vragen lees je aan welke voorwaarden je verder moet voldoen, en in dit artikel lees je welke documenten je nodig hebt.

Veelgestelde vragen

Is de uitkomst van een rekentool betrouwbaar? Als richting wel, als toezegging niet. Geen enkele tool kent het acceptatiebeleid van de geldverstrekker.

Kan ik meer lenen dan de rekentool aangeeft? Soms. Rekentools werken naemlijk met standaardsituaties. Ben je ondernemer, heb je een flexibel contract of nader je je pensioen, dan kan een geldverstrekker anders oordelen, in beide richtingen.

Kan ik mijn maximale hypotheek verhogen met eigen geld? Niet direct. Eigen geld verhoogt je koopsom, niet je leenruimte. Wel verlaagt het je loan-to-value, waardoor je vaak een lagere rente krijgt. En dat kan je leenruimte weer iets vergroten.