In de huidige woningmarkt wil iedereen zekerheid voordat hij gaat bieden. Logisch, want bieden zonder onderbouwing kan een dure misser worden. Verschillende partijen spelen in op die behoefte met producten die “zekerheid” beloven, maar wat ze precies bieden loopt enorm uiteen. Een pre-checked hypotheek is iets anders dan een biedcertificaat. Een biedcertificaat is weer iets anders dan een biedverzekering. En pre-approved? Dat bestaat in Nederland niet eens in de Amerikaanse zin van het woord.

Dit artikel zet de vier opties op een rij en helpt je kiezen wat bij jouw situatie past. Geen marketingsmolen, maar feitelijke verschillen waarmee jij een geïnformeerde keuze maakt.

Waarom je überhaupt zekerheid wilt vóór je biedt

Stel: je hebt een huis gevonden en wilt een sterk bod uitbrengen. In een overspannen markt verlangen verkopers (en hun makelaars) steeds vaker dat je bieden zonder financieringsvoorbehoud aankunt. Want anders? Dan kun je de koop nog ontbinden als je hypotheek niet rondkomt, en zit de verkoper met de gebakken peren.

Bied je zonder voorbehoud, dan zit er aan dat besluit een prijskaartje. Komt je hypotheek alsnog niet rond, dan staat er een boete van vaak 10% van de koopsom op het wegvallen van het voorbehoud. Bij een woning van €500.000 is dat €50.000.

Dat is de reden waarom producten als pre-checked hypotheek, biedcertificaat en biedverzekering bestaan: ze willen je in staat stellen sterker te bieden zonder het volle risico. Ze doen dat alleen op heel verschillende manieren.

De vier opties

1. Pre-Checked Hypotheek (Mortgage2Go)

Een Pre-Checked Hypotheek betekent dat een Nederlandse bank je financiële situatie vooraf inhoudelijk heeft beoordeeld. Niet een rekentool, niet een schatting, maar een echte beoordeling volgens hetzelfde acceptatiekader dat normaal pas ná aankoop wordt toegepast.

Hoe werkt het? Op basis van je echte documenten (loonstroken of jaarcijfers, bankafschriften, eventuele schuldenoverzichten) toetst een Nederlandse bank wat je maximaal kunt lenen. Daarmee krijg je een officieel hypotheekcertificaat. Binnen 24 uur in handen.

Wat krijg je?

• Een door een bank gecertificeerd hypotheekbedrag
• Zekerheid dat je tot dat bedrag kunt bieden zonder financieringsverrassingen
• Mogelijkheid om zonder financieringsvoorbehoud te bieden, zonder het 10%-risico
• Na een geaccepteerd bod is je financiering binnen twee werkdagen definitief rond

Wat het uniek maakt: De Pre-Checked Hypotheek is op dit moment de enige optie in Nederland waarbij een bank vooraf je dossier heeft gezien én akkoord heeft gegeven. Alle andere “certificaten” in de markt zijn opgesteld door een adviseur of platform, zonder dat een bank het dossier heeft beoordeeld.

Wil je meer weten over hoe het in de praktijk werkt? Lees dan ons artikel waarin een pre-checked hypotheek uitgebreid wordt uitgelegd.

2. Pre-approved hypotheek (bestaat niet in Nederland)

In landen als de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk is een pre-approved mortgage een uitgebreid traject. De geldverstrekker beoordeelt je financiële situatie, inclusief inkomen, kredietwaardigheid en vermogen, en geeft een voorwaardelijke goedkeuring af met een concreet maximum leenbedrag en vaak ook een rente-indicatie.

Waarom kan dit in Nederland niet? Twee belangrijke redenen:

• Verplichte taxatie van de specifieke woning. Een Nederlandse geldverstrekker mag pas een definitief hypotheekaanbod doen wanneer de woning bekend is. De taxatiewaarde, het type woning en de verhouding tussen lening en woningwaarde spelen een doorslaggevende rol.
• Maximale loan-to-value van 100%. In Nederland mag je niet meer lenen dan 100% van de taxatiewaarde. Zonder taxatie is dus niet vast te stellen welk bedrag verantwoord en toegestaan is.

Wat komt het dichtst in de buurt? De Pre-Checked Hypotheek. Die toetst je financiële situatie tot het maximaal mogelijke vóór er een specifieke woning bekend is, en is daarmee de Nederlandse evenknie van wat in andere landen pre-approved heet.

3. Biedcertificaat (van een hypotheekadviseur)

Een biedcertificaat is een document waarin een hypotheekadviseur verklaart wat hij denkt dat jij maximaal kunt lenen. Dat zijn vaak adviseurs die je gratis een biedcertificaat geven na een oriëntatiegesprek. Het idee is dat je dat document meestuurt met je bod om de verkoper meer zekerheid te geven.

Wat doet het wel?

• Geeft de verkoper het signaal dat een professional je situatie heeft bekeken
• Geeft jou een eerste idee van wat je financieel kunt
• Kan helpen om je bod serieuzer te laten nemen, vooral bij gelijke biedingen

Wat doet het niet? Hier zit het verschil dat veel kopers missen. De Consumentenbond formuleert het zo: “Een biedcertificaat is niet hetzelfde als een biedverzekering. Het certificaat is een opgave van je maximale hypotheekbedrag. Maar je weet niet of je hypotheekaanvraag wordt goedgekeurd.”

Met andere woorden: een biedcertificaat is een professional’s inschatting, maar geen bankcheck. De geldverstrekker heeft je dossier nog niet gezien, laat staan beoordeeld. Bij wegvallen van het financieringsvoorbehoud loop je dus alsnog kans op het 10%-risico, ook met een biedcertificaat op zak.

4. Biedverzekering (“Bieden met Zekerheid” en vergelijkbare producten)

Een biedverzekering is een verzekering die de 10% boete dekt wanneer je hypotheek niet rondkomt na een bod zonder financieringsvoorbehoud. Bij vrijwel alle aanbieders is dit een combinatie: een verzekering plus een bankgarantie, waarvoor je premie en kosten betaalt.

Wat doet het wel?

• Dekt het financiële risico van de 10% boete als de hypotheek alsnog niet rondkomt
• Stelt je in staat om zonder voorbehoud te bieden zonder de gehele 10% boete-blootstelling

Wat doet het niet?

• Het zorgt niet voor de hypotheek zelf. Als je financiering niet rondkomt, krijg je het huis nog steeds niet. De verzekering voorkomt alleen dat je een boete betaalt.
• Het keert vaak niet uit bij nalatigheid in de hypotheekaanvraag of als je zelf afziet van de koop.

Aandachtspunten:

• Lock-in bij één adviseur/verstrekker. Een biedverzekering wordt vaak verkocht in combinatie met een verplicht hypotheekadviestraject bij die ene aanbieder. Dat beperkt je vrijheid om later te shoppen voor de beste hypotheek.
• Kosten variëren. Premies kunnen oplopen tot €850 of meer. Soms betaal je alleen bij een geaccepteerd bod, soms ook eerder.
• Per bieding een nieuw certificaat nodig. Voor elke nieuwe woning waar je op biedt, krijg je een nieuw certificaat.

Wil je het verschil biedverzekering en hypotheekzekerheid tot in detail begrijpen? Lees onze diepe duik.

De vier opties naast elkaar

	Pre-Checked Hypotheek	Pre-approved	Biedcertificaat	Biedverzekering
Wat is het?	Officiële bankcheck vooraf	Bestaat niet in NL	Adviseurs-opgave van max hypotheek	Verzekering die 10% boete dekt
Wie biedt het aan?	Mortgage2Go	(Internationaal)	Diverse hypotheekadviseurs	Diverse adviseurs en bemiddelaars
Bankcheck vooraf?	Ja	(Ja, internationaal)	Nee	Nee
Geeft hypotheekzekerheid?	Ja	(Ja, voorwaardelijk)	Nee, alleen inschatting	Nee, dekt alleen boete
Dekt 10% boete?	Niet nodig, want hypotheek staat	Niet nodig in NL	Nee	Ja
Lock-in adviseur/verstrekker?	Nee	(Ja, internationaal)	Vaak ja	Vaak ja
Wanneer betaal je?	Gratis intake en certificaat	(Niet van toepassing)	Vaak gratis	Bij geaccepteerd bod

Wat heb jij nodig?

De vraag is uiteindelijk: welk product past bij wat jij wilt bereiken? Hier een eerste richtlijn op basis van je situatie en wensen.

• Je wilt het sterkste bod én volledige zekerheid dat je hypotheek rondkomt. Dan is de Pre-Checked Hypotheek de meest complete oplossing. Je hebt geen verzekering nodig, want er valt niets te verzekeren wanneer de bank al akkoord is.
• Je wilt vooral een signaal geven aan de verkoper, maar accepteert dat je financiering technisch nog niet beoordeeld is. Dan kan een biedcertificaat passen, mits je je bewust bent dat je nog steeds kans op het 10%-risico loopt bij een bod zonder voorbehoud.
• Je wilt het risico op de boete afdekken en lock-in aan één adviseur is geen probleem voor je. Dan komt biedverzekering in beeld. Reken wel goed uit wat je per geaccepteerd bod kwijt bent en of dat opweegt tegen de alternatieven.
• Je twijfelt nog welke route past. Vraag een gratis oriëntatiegesprek aan bij een hypotheekadviseur of bij Mortgage2Go. Je financiële situatie en doel bepalen de beste keuze.

Eén stap voorblijven met de Pre-Checked Hypotheek

Van de vier opties is de Pre-Checked Hypotheek in Nederland de enige die alle drie de doelen tegelijk realiseert: een sterk bod, financieringszekerheid bij de bank, en geen verzekering of lock-in nodig. Dat komt doordat de bank je situatie al heeft beoordeeld voordat je überhaupt gaat bieden.

Daarmee:

• Hoef je geen verzekering af te sluiten om de 10% boete af te dekken, want het risico is al weg
• Hou je vrijheid om bij elke geldverstrekker je hypotheek af te ronden
• Krijgt je bod het signaal van een door een bank gecertificeerde financiering, niet een adviseurs-inschatting
• Heb je binnen 24 uur je certificaat in handen, en binnen twee werkdagen na geaccepteerd bod een definitieve hypotheek

Bied met de zekerheid van contant geld

Met een Pre-Checked Hypotheek heb je je financiering officieel gecontroleerd door een Nederlandse bank, voordat je gaat bieden. Je krijgt je hypotheekcertificaat binnen 24 uur. De intake is gratis en geheel vrijblijvend, en je werkt met een persoonlijke adviseur in plaats van een algoritme. 500+ kopers waarderen ons gemiddeld met een 4,8 uit 5.

Klaar om met een gerust hart op huizenjacht te gaan? Maak een afspraak of start direct je aanvraag.

Good to go before you know.