- Blog
Oversluiten loont niet zodra de rente lager staat, maar zodra je de kosten van de overstap snel genoeg terugverdient. Het is dus geen rentebeslissing, maar een terugverdienbeslissing.
Hieronder lees je wanneer oversluiten interessant is, wanneer je beter kunt wachten of aanpassen, en hoe je zelf uitrekent of het opweegt tegen de kosten.
Wat oversluiten precies betekent
Bij oversluiten beëindig je je bestaande hypotheek en sluit je een nieuwe af, soms bij dezelfde bank maar vaker bij een andere geldverstrekker. Daar staan wel kosten tegenover: boeterente voor het vroegtijdig beëindigen van je lopende contract, plus notariskosten, advieskosten en taxatiekosten. Die moet je terugverdienen met je lagere maandlasten. Kom je de term refinancieren tegen? In de praktijk is dat hetzelfde.
Wanneer is hypotheek oversluiten voordelig?
Vier situaties komen steeds terug. Zie ze als aanleiding om te gaan rekenen, niet als reden om meteen over te stappen:
- Je rentevaste periode loopt af. Dan vervalt de boeterente, meteen de grootste kostenpost. Begin daarom 3 tot 6 maanden vooraf met vergelijken.
- De actuele rente ligt duidelijk lager. Een verschil van 0,5 of 1 procentpunt zegt zonder hypotheekbedrag, resterende looptijd en kosten nog weinig over je werkelijke besparing.
- Je woning is flink in waarde gestegen. Je schuld is dan lager ten opzichte van de waarde, wat bij veel banken een lagere risicoklasse en dus een lagere rente oplevert.
- Je voorwaarden passen niet meer. Denk aan boetevrij meer willen aflossen of aan flexibele hypotheken: wat zijn de opties.
Zo bereken je je terugverdientijd
Deel je totale overstapkosten door je jaarlijkse rentebesparing. De uitkomst is je terugverdientijd, ook wel het break-evenpunt. Neem een hypotheek van 300.000 euro waarbij je rente daalt van 5 procent naar 3,5 procent, een verschil van 1,5 procentpunt:
- Rentebesparing per jaar: 1,5 procent van 300.000 euro is 4.500 euro
- Per maand komt dat neer op 375 euro
- Overstapkosten in dit voorbeeld: 9.000 euro
- Terugverdientijd: 9.000 gedeeld door 4.500 is 2 jaar
De vuistregel die telt: je terugverdientijd moet ruim korter zijn dan de periode waarin je nog van die lagere rente profiteert. Reken met je eigen cijfers, want de boeterente is de grote variabele. Dit zijn bovendien brutobedragen: daalt je rente, dan daalt je hypotheekrenteaftrek mee.
Wanneer loont oversluiten juist niet?
Neem hetzelfde voorbeeld, maar nu met een hogere boeterente omdat je nog jaren vastzit aan 5 procent. Je overstapkosten komen uit op 18.000 euro en je terugverdientijd verdubbelt naar 4 jaar. Verhuis je binnen die vier jaar, dan ben je onder de streep slechter af.
Wees ook voorzichtig bij een kleine restschuld of een klein renteverschil, want dan wegen de vaste kosten zwaar. Heb je een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek? Laat die apart doorrekenen: een lagere rente betekent daar vaak dat je meer moet inleggen voor hetzelfde eindkapitaal.
Eerst aanpassen of wachten, dan pas oversluiten
Volledig overstappen is lang niet altijd nodig. Vraag je huidige geldverstrekker eerst of de risico-opslag omlaag kan nu je woning meer waard is, of rentemiddeling mogelijk is en of ze zelf een beter voorstel doen. Dat scheelt je vaak de hele boeterente en de gang naar de notaris.
Levert dat te weinig op, dan is de vraag of wachten tot het einde van je rentevaste periode verstandiger is. Houd daarbij de hypotheektrends en rentetarieven in de gaten. Pas als aanpassen en wachten allebei onvoldoende opleveren, is volledig oversluiten aan de beurt.
Zo verloopt het oversluiten in Nederland
Je begint met de berekening hierboven. Daarna vraag je offertes op, kies je een aanbieder en een hypotheekvorm, en passeert de nieuwe akte bij de notaris. Reken op 4 tot 8 weken.
Houd er trouwens rekening mee dat een andere geldverstrekker je opnieuw toetst op inkomen, arbeidssituatie en woningwaarde. Een adviseur is hier bijna altijd de moeite waard, niet zozeer om de scherpste rente te vinden, maar om de totale kostenafweging eerlijk te maken.
Ga je verhuizen in plaats van oversluiten?
Kijk dan eerst hoe je financiering er bij dat nieuwe huis uitziet, voordat je gaat bieden. Bij Mortgage2Go doe je dat met de Pre-Checked Hypotheek: je hypotheek wordt vooraf inhoudelijk getoetst en goedgekeurd door een Nederlandse bank, vastgelegd in een officieel hypotheekcertificaat. Je weet dan precies wat je kunt besteden en je bod is net zo sterk als dat van een koper die contant betaalt. Verkoop je ook je huidige woning, lees dan dit blog.
Veelgestelde vragen over hypotheek oversluiten
Wanneer is het beste moment om over te sluiten?
Als je rentevaste periode afloopt, want dan betaal je geen boeterente. Begin 3 tot 6 maanden van tevoren met vergelijken.
Hoe bereken ik mijn terugverdientijd?
Deel je totale overstapkosten door je jaarlijkse rentebesparing. Bij 9.000 euro kosten en 4.500 euro besparing sta je na 2 jaar quitte.
Kan mijn eigen bank de rente ook verlagen?
Vaak wel. Is je woning meer waard geworden of heb je flink afgelost, dan kan de risico-opslag omlaag zonder dat je overstapt.
Hoelang duurt het oversluiten van een hypotheek?
Gemiddeld 4 tot 8 weken, afhankelijk van hoe snel je documenten compleet zijn en hoe snel de geldverstrekker werkt.
Relevante informatie
7 Misverstanden over hypotheken
Wat is mijn maximale hypotheek?
