Hoe werkt een hypotheekaanvraag voor ZZP-ers?

Ja, ook als ZZP’er kun je een hypotheek aanvragen. En nee, drie volledige boekjaren zijn geen harde eis meer. Bij een groot deel van de geldverstrekkers kun je tegenwoordig al na één jaar ondernemerschap terecht, en soms zelfs eerder.

Het lastige zit ‘m niet in je ondernemerschap, maar in de bewijslast. Iemand in loondienst laat een loonstrook en een werkgeversverklaring zien. Jij moet aantonen dat je inkomen hoog genoeg is en bestendig blijft. De stappen van een hypotheek aanvragen zijn verder hetzelfde: oriënteren, documenten verzamelen, aanvragen, taxatie en notaris.

Hoe lang moet je ondernemer zijn?

Je ondernemersduur bepaalt vooral hoeveel keuze je hebt, niet of het kan.

• Korter dan één jaar: meestal nog te vroeg. Zet je als zelfstandige hetzelfde werk voort dat je eerder in loondienst deed, dan maken sommige geldverstrekkers een uitzondering.
• Ongeveer één jaar: bij een groot deel van de aanbieders mogelijk, vaak wel binnen de grens van NHG en met een inkomensverklaring.
• Twee jaar: meer ruimte. Er wordt gerekend met het gemiddelde van je twee boekjaren, met je laatste jaar als maximum.
• Drie jaar of langer: de gebruikelijke route, met de volledige keuze uit aanbieders.

Acceptatiebeleid verschilt per geldverstrekker en verandert regelmatig. Zie dit dus als richting, niet als toezegging.

Van omzet naar toetsinkomen

Je omzet is niet je hypotheekinkomen. Geldverstrekkers rekenen met je winst uit onderneming en bepalen daaruit je toetsinkomen: het deel dat zij als structureel beschouwen. Meestal is dat het gemiddelde over maximaal drie boekjaren, met je laatste jaar als plafond.

Drie situaties, dezelfde methode:

• Stabiel (52.000, 54.000 en 55.000 euro): je toetsinkomen komt uit op ongeveer 53.700 euro.
• Groeiend (30.000, 45.000 en 70.000 euro): het gemiddelde van ongeveer 48.300 euro weegt zwaarder dan je goede laatste jaar.
• Dalend (60.000, 58.000 en 47.000 euro): het gemiddelde is 55.000 euro, maar er wordt gerekend met 47.000 euro.

Laat je inkomen vastleggen in een inkomensverklaring

Een inkomensverklaring ondernemer is jouw versie van de werkgeversverklaring. Een door NHG aangewezen partij analyseert je onderneming en zet je toetsinkomen op papier, zodat de geldverstrekker vooraf weet waarmee hij rekent. Reken op ongeveer 250 euro en op een geldigheid van ongeveer een half jaar.

Bij een hypotheek met NHG is die verklaring verplicht. Ook zonder NHG vragen steeds meer geldverstrekkers erom zodra één van de aanvragers ondernemer is.

Maak je dossier klaar voor een hypotheek

Welke stukken je precies nodig hebt, hangt af van je ondernemersduur en je geldverstrekker. Dit is de basis:

• Jaarcijfers van je beschikbare boekjaren, tot maximaal drie
• Aangiften en aanslagen inkomstenbelasting over diezelfde jaren
• Een prognose van het lopende jaar, onderbouwd door je boekhouder
• Tussentijdse cijfers en een overzicht van je lopende opdrachten
• Een uittreksel van de Kamer van Koophandel en een geldig identiteitsbewijs
• Zakelijke en privé bankafschriften van de laatste drie maanden
• Een overzicht van je vaste lasten, leningen en vermogen
• Jaaropgaven en loonstroken, als je eerder in loondienst werkte

Wij zien aanvragen vooral vastlopen op details: een aangifte die nog niet definitief is vastgesteld, een prognose zonder onderbouwing of bedragen die niet overeenkomen. Denk daarnaast aan een arbeidsongeschiktheidsverzekering, want als ondernemer betaalt geen werkgever je inkomen door.

NHG opent deuren, maar neemt de toets niet weg

Met NHG kun je vaak eerder terecht. Ongeveer twee derde van de aanbieders werkt mee vanaf twaalf maanden ondernemerschap. In 2026 ligt de grens van NHG op 470.000 euro, of op 498.200 euro als je energiebesparende voorzieningen meefinanciert. Je betaalt eenmalig 0,4 procent van je hypotheekbedrag.

Wat NHG niet doet, is de beoordeling versoepelen. Je aanvraag moet namelijk aan de voorwaarden van NHG voldoen én aan de acceptatieregels van je geldverstrekker. Koop je je eerste woning, lees dan ook dit blog.

Zo verschillen geldverstrekkers onderling

Dezelfde jaarcijfers leveren niet bij iedere aanbieder hetzelfde resultaat op. Geldverstrekkers gaan verschillend om met een korte historie, groeiende of dalende winst, prognoses, tussentijdse cijfers, je branche en eerdere loondienst. Rabobank en Nationale-Nederlanden geven bijvoorbeeld aan dat een aanvraag vanaf één jaar ondernemerschap mogelijk kan zijn.

Een lijstje met de soepelste banken helpt je daarom weinig, want wie voor jou gunstig rekent, hangt altijd af van jouw cijfers. Wat altijd helpt, is eigen geld inbrengen. Financier je minder dan de volledige woningwaarde, dan wordt een korte historie milder beoordeeld. 

Weet vóór je bod wat je kunt lenen

Voor ondernemers zit de onzekerheid vooraan: met welk inkomen wordt gerekend, en welke geldverstrekker past bij jouw dossier? In de standaardroute hoor je dat pas nadat je bod is geaccepteerd.

Met een Pre-Checked Hypotheek gaat het andersom. Wij laten je inkomen vooraf toetsen en goedkeuren door een Nederlandse bank, dus voordat je gaat bezichtigen. Je ontvangt een officieel hypotheekcertificaat met je leenbedrag, waarmee je gericht zoekt en zonder financieringsvoorbehoud kunt bieden. Vraag dus snel een pre-checked hypotheek aan en kijk of je in aanmerking komt.