Voor een nieuwe hypotheek draait de vergelijking bijna altijd om één vraag: wil je nu lagere maandlasten, of wil je sneller aflossen en over de hele looptijd minder rente betalen? Kies je annuïtair, dan begin je laag. Kies je lineair, dan begin je hoger maar ben je goedkoper uit. Een aflossingsvrij deel verlaagt je maandlast, maar laat schuld staan.

Op deze pagina zetten we alle gangbare hypotheekvormen naast elkaar, rekenen we het verschil voor je door en lopen we de andere keuzes langs: wel of geen NHG, je rentevaste periode en hoeveel flexibiliteit je wilt houden. Wil je ergens dieper op ingaan? Dan wijzen we je door naar het blog dat dat onderwerp helemaal uitwerkt.

Welke hypotheekvormen zijn er in Nederland?

Voor een nieuwe hypotheek kies je in de praktijk tussen twee vormen, en bij allebei los je verplicht af. Sinds 2013 is dat ook precies de voorwaarde om recht te houden op hypotheekrenteaftrek. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je in het begin vooral rente en later steeds meer aflossing. Je brutomaandlast blijft gelijk, maar netto stijgt hij, omdat je aftrekbare rentedeel elk jaar kleiner wordt. Dat maakt hem geschikt voor starters en krappe budgetten. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je begint dus hoger, maar je maandlast daalt elk jaar. Die vorm past beter bij doorstromers en ruimere budgetten. Na dertig jaar is je schuld in beide gevallen afgelost.

Daarnaast is er de aflossingsvrije hypotheek, waarbij je alleen rente betaalt en je schuld dus blijft staan. Je maandlast volgt de rente en over nieuwe schuld krijg je geen renteaftrek meer. Daarom zie je deze vorm vrijwel altijd als klein deel naast een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek, niet als je hele hypotheek. Let verder op het volgende: NHG is geen hypotheekvorm maar een garantie die je bij bijna elke vorm kunt aanvragen, en hetzelfde geldt voor je rentevaste periode. Die keuzes maak je los van je hypotheekvorm.

Vormen die je vooral bij bestaande hypotheken tegenkomt

Bij de spaarhypotheek en de beleggingshypotheek los je niet rechtstreeks af. Je spaart of belegt ernaast, met de bedoeling dat je aan het eind genoeg hebt opgebouwd om je schuld in één keer af te lossen. Wat je maandelijks betaalt verschilt per variant. Renteaftrek geldt hier alleen nog via het overgangsrecht voor hypotheken van vóór 2013, dus nieuw afsluiten kan niet meer.

De krediethypotheek werkte als een doorlopend krediet met je woning als onderpand. Je nam op en loste af wanneer je wilde, waarbij je maandlast meebewoog met je opnames. Handig bij wisselende inkomsten, maar renteaftrek gold er meestal niet. Sinds 1 januari 2023 kun je deze vorm niet meer afsluiten. Lopende krediethypotheken mogen doorgaans wel blijven bestaan.

Annuïtair of lineair: het verschil in het kort

Dit is de vergelijking die de meeste kopers echt moeten maken. Bij een annuïteitenhypotheek zijn je maandlasten in het begin lager, wat prettig is als je net een huis koopt en weinig speelruimte hebt. Een lineaire hypotheek is aan het begin duurder, maar je schuld daalt sneller en daardoor betaal je over de hele looptijd minder rente.

Rekenvoorbeeld: 350.000 euro, 30 jaar, 4 procent

Neem een hypotheek van 350.000 euro met een looptijd van dertig jaar en een rente van 4 procent. Annuïtair betaal je vanaf de eerste maand 1.671 euro bruto, en dat bedrag blijft de hele looptijd gelijk. Netto loopt het wel op, omdat je aftrekbare rentedeel elk jaar kleiner wordt. Lineair begin je op 2.139 euro, zit je na tien jaar op 1.750 euro en eindig je in de laatste maand op 975 euro.

Dat verschil zie je terug in je schuld. Na tien jaar staat er annuïtair nog 276.000 euro open en lineair 233.000 euro. Over de volle dertig jaar betaal je annuïtair ongeveer 252.000 euro aan rente en lineair ongeveer 211.000 euro. Lineair kost je in dit voorbeeld dus bijna 470 euro per maand extra in het eerste jaar en bespaart je over dertig jaar ongeveer 41.000 euro aan rente. Reken je eigen bedrag en rente altijd na, want de uitkomst schuift flink mee.

Bruto is niet hetzelfde als netto

Bij een annuïteitenhypotheek blijft je bruto maandlast gelijk, maar de samenstelling verandert. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing, later andersom. Omdat alleen dat rentedeel meetelt voor de hypotheekrenteaftrek, wordt je belastingvoordeel elk jaar kleiner. Je bruto last staat dus stil, terwijl je netto last langzaam oploopt. Vergelijk daarom nooit alleen op bruto maandlast, maar kijk ook naar je netto last, de totale rente en je restschuld.

Als starter kies je bijna altijd annuïtair

De reden is praktisch: je maandlasten zijn aan het begin lager, en dat is precies het moment waarop de kosten van een nieuw huis het zwaarst drukken. Denk aan verhuiskosten en inrichting, en misschien staat er ook nog een opleiding of gezinsuitbreiding op de planning. Verwacht je dat je inkomen groeit, dan groeit je ruimte mee.

Het is alleen geen wet. Kun je die hogere startlast wél dragen, dan is lineair goedkoper. Houd er ook rekening mee dat je bij annuïtair in de eerste jaren weinig aflost. Je schuld daalt dus langzaam, en dat kan meespelen als je over tien jaar wilt doorstromen naar een groter huis.

Doorstromers: let op je overwaarde en de bijleenregeling

Als doorstromer heb je vaak al overwaarde opgebouwd in je huidige woning. Die kun je inbrengen bij je nieuwe hypotheek, waardoor je minder hoeft te lenen. Veel doorstromers kiezen daarom voor de lineaire hypotheek: ze kunnen de hogere startlasten dragen en willen richting hun pensioen zo min mogelijk schuld overhouden. Zit je in de vijftig, kijk dan vooral naar je maandlast ná je pensioendatum.

Houd wel rekening met de bijleenregeling. De overwaarde van je oude woning moet je namelijk investeren in je nieuwe woning, anders vervalt over dat deel je hypotheekrenteaftrek. Wij rekenen bij je aanvraag daarom precies uit wat dat voor jouw situatie betekent, zodat je achteraf niet voor een verrassing komt te staan.

Je hoeft niet te kiezen: combineren en extra aflossen

De keuze is geen of-of. Je kunt je hypotheek namelijk splitsen in leningdelen, bijvoorbeeld half annuïtair en half lineair. Je startlast blijft dan draaglijk, terwijl je toch sneller aflost dan bij honderd procent annuïtair. Een klein aflossingsvrij deel naast een annuïtair deel komt ook voor, al betaal je daarover geen aftrekbare rente en blijft die schuld staan.

Er is nog een route die veel kopers over het hoofd zien. Kies annuïtair en los vrijwillig extra af. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks een deel boetevrij aflossen. Je haalt daarmee een groot deel van het rentevoordeel van lineair binnen, maar je zit nergens aan vast in een maand dat het even tegenzit. Vraag wel vooraf na hoeveel je boetevrij mag aflossen, want dat verschilt per aanbieder.

Wat is NHG en wat zijn de voor- en nadelen?

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Het is geen hypotheekvorm, maar een vangnet. Kom je buiten je schuld in de problemen, bijvoorbeeld door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid of een scheiding, en moet je je huis met verlies verkopen? Dan kan NHG je restschuld kwijtschelden. Daarvoor betaal je wel eenmalig borgtochtprovisie: in 2026 is dat 0,4 procent van je hypotheekbedrag.

Het grootste voordeel zit ‘m in de rente. Omdat de bank minder risico loopt, krijg je met NHG vrijwel altijd een lagere rente. Het belangrijkste nadeel is de grens. In 2026 kun je NHG krijgen tot een woningwaarde van 470.000 euro, of 498.200 euro als je dat extra bedrag volledig aan energiebesparende maatregelen besteedt. Alle voorwaarden staan in ons blog over de NHG-hypotheek.

Flexibele hypotheken voor wisselende inkomsten

Een flexibele hypotheek, ook wel krediethypotheek genoemd, werkt meer als een doorlopend krediet op je woning. Je neemt geld op wanneer je het nodig hebt en lost af wanneer het uitkomt. Dat past bij ondernemers met wisselende inkomsten, of bij mensen die hun overwaarde beschikbaar willen houden. Er hangt wel een prijskaartje aan: de rente ligt meestal hoger en het recht op hypotheekrenteaftrek is beperkter dan bij een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Welke varianten er zijn, lees je in ons blog over flexibele hypotheken.

Zo bescherm je je tegen een rentestijging

Je hypotheekvorm bepaalt niet welk rentepercentage je krijgt. Dat hangt vooral af van je rentevaste periode. Toch zijn de twee aan elkaar verbonden: bij een lineaire hypotheek daalt je schuld sneller, waardoor een rentestijging na afloop van je rentevaste periode over een kleiner bedrag gaat.

Hoe kies je een rentevaste periode?

Kort vastzetten betekent meestal een lagere rente nu, maar meer onzekerheid later. Lang vastzetten kost meer, maar je weet jarenlang waar je aan toe bent. De vuistregel: hoe minder ruimte je hebt om een hogere maandlast op te vangen, hoe langer je vastzet. Verwacht je bijvoorbeeld binnen tien jaar te verhuizen, dan is twintig jaar vast vaak onnodig duur. We lopen de afwegingen door in ons blog over de rentevaste periode.

Wanneer is oversluiten interessant?

Oversluiten betekent dat je je huidige hypotheek vervangt door een nieuwe, meestal bij een andere geldverstrekker. Dat kan lonen als de rente flink is gedaald, als je woning veel meer waard is geworden of als je van hypotheekvorm wilt wisselen. Reken het wel altijd door: je betaalt namelijk opnieuw kosten voor advies, notaris en taxatie, en soms een boeterente. Pas als je die kosten binnen je nieuwe rentevaste periode terugverdient, is het interessant. Meer hierover lees je in ons blog over oversluiten.

Aflossen of beleggen: zo weeg je het af

Houd je maandelijks geld over, of krijg je ineens een bedrag? Extra aflossen levert een zeker resultaat op: je bespaart precies de rente die je anders had betaald. Beleggen kan meer opleveren, maar zonder garantie. De afweging hangt vooral af van je rente, je buffer en hoe rustig je slaapt bij koersschommelingen. Bij een hoge hypotheekrente wint aflossen sneller. We zetten beide kanten naast elkaar in ons blog over beleggen versus aflossen.

Verduurzamen financieren via je hypotheek

Bij het afsluiten of verhogen van je hypotheek mag je extra lenen voor isolatie, glas, een warmtepomp of zonnepanelen. Hoe slechter je huidige energielabel, hoe meer extra leenruimte je krijgt, en voor verduurzaming mag je tot 106 procent van de marktwaarde lenen in plaats van de gebruikelijke 100 procent. Het werkt ook andersom: sinds 2024 telt je energielabel mee in de normen waarmee banken je maximale hypotheek berekenen, en veel geldverstrekkers geven rentekorting bij label A of beter. De routes staan in ons blog over duurzaam wonen en je hypotheek.

Houd de rentetarieven in de gaten

Je hypotheekvorm bepaalt hóé je aflost. Het rentepercentage dat je betaalt, hangt af van iets anders: de markt, je rentevaste periode, de verhouding tussen je lening en je woningwaarde, en of je NHG hebt. Die rente beweegt continu. Stel je keuze er niet van afhankelijk, maar houd hem in de gaten als je binnen een jaar wilt kopen. Wat er nu speelt, lees je in ons artikel over hypotheektrends en rentetarieven.

Zeker weten wat je krijgt, nog vóór je gaat zoeken

Alle sommen hierboven gaan uit van een hypotheek die je ook echt krijgt. Daar wringt het in de standaardroute: je hoort namelijk altijd pas na een geaccepteerd bod wat je kunt lenen. Bij Mortgage2Go draaien we dat om. Je hypotheek wordt vooraf inhoudelijk goedgekeurd door een Nederlandse bank, op basis van je echte documenten. Binnen 24 uur heb je een officieel hypotheekcertificaat op zak, nog voordat je één bezichtiging hebt gedaan.

Dat geeft je rust en een sterke positie. Verkopers en makelaars zien meteen dat je financiering al rond is. Je kunt bieden zonder financieringsvoorbehoud, en in een krappe markt kan dat het verschil zijn tussen wel of geen sleutel in handen. Wil je eerst weten hoe de gewone route verloopt? Lees dan onze gids over hypotheek aanvragen. Weet je genoeg? Vraag dan je Pre-Checked Hypotheek aan. De intake is gratis en vrijblijvend.

Veelgestelde vragen over hypotheekvormen

Wat is goedkoper: annuïtair of lineair?

Lineair, omdat je schuld sneller daalt en je daardoor over minder geld rente betaalt. In ons rekenvoorbeeld scheelt dat ongeveer 41.000 euro over dertig jaar. Daar staat een hogere maandlast in de eerste jaren tegenover.

Kan ik annuïtair en lineair combineren?

Ja. Je splitst je hypotheek dan in leningdelen met een eigen vorm. Zo houd je je startlast lager dan bij volledig lineair, terwijl je toch sneller aflost dan bij volledig annuïtair.

Kan ik extra aflossen op een annuïteitenhypotheek?

Meestal wel. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks een deel boetevrij aflossen. Hoeveel dat is, verschilt per aanbieder, dus vraag het na voordat je tekent.

Is een aflossingsvrije hypotheek nog verstandig?

Voor een nieuwe hypotheek is een volledig aflossingsvrije vorm zelden aan te raden. Je lost niets af en je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek. Als klein leningdeel naast een annuïtair of lineair deel kan het wel zinvol zijn.

Kan ik mijn hypotheekvorm later nog veranderen?

Bij oversluiten of bij de aankoop van een volgende woning kies je opnieuw. Binnen een lopende hypotheek staan sommige geldverstrekkers omzetten toe en andere niet. Vraag dit na voordat je tekent.

Moet ik mijn hypotheekvorm kiezen voordat ik een certificaat aanvraag?

Nee. Tijdens je aanvraag kijken we samen welke hypotheekvorm het beste bij jouw situatie past. Zo kom je niet voor verrassingen te staan op het moment dat je een bod wilt doen.